{"id":92,"date":"2026-08-14T07:53:34","date_gmt":"2026-08-14T07:53:34","guid":{"rendered":"https:\/\/cfp-securite.fr\/blog\/loi-carrez-surfaces-exclues\/"},"modified":"2026-08-14T07:53:34","modified_gmt":"2026-08-14T07:53:34","slug":"loi-carrez-surfaces-exclues","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/cfp-securite.fr\/blog\/loi-carrez-surfaces-exclues\/","title":{"rendered":"Loi Carrez en copropri\u00e9t\u00e9 : quelles surfaces sont exclues ?"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Une annonce affichant 68 m\u00b2 Loi Carrez ne d\u00e9crit pas la totalit\u00e9 des surfaces visibles lors d\u2019une visite. Elle indique une <strong>surface privative r\u00e9glementaire<\/strong>, calcul\u00e9e selon les r\u00e8gles pr\u00e9vues pour la vente d\u2019un lot de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>La Loi Carrez concerne les ventes de lots situ\u00e9s en <strong>copropri\u00e9t\u00e9<\/strong>, y compris certaines maisons en copropri\u00e9t\u00e9 horizontale.<\/li><li>Les caves, garages, emplacements de stationnement, balcons, terrasses et jardins sont exclus.<\/li><li>Les zones dont la hauteur est inf\u00e9rieure \u00e0 <strong>1,80 m\u00e8tre<\/strong> ne sont pas retenues.<\/li><li>Une erreur sup\u00e9rieure \u00e0 <strong>5 %<\/strong> peut permettre \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur de demander une diminution proportionnelle du prix pendant un an.<\/li><li>Le mesurage reste valable tant que le lot n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9.<\/li><\/ul>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_86 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/cfp-securite.fr\/blog\/loi-carrez-surfaces-exclues\/#La_Loi_Carrez_mesure_la_surface_privative_lors_de_la_vente_en_copropriete\" >La Loi Carrez mesure la surface privative lors de la vente en copropri\u00e9t\u00e9<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/cfp-securite.fr\/blog\/loi-carrez-surfaces-exclues\/#Les_surfaces_exclues_de_la_Loi_Carrez_cave_garage_et_espaces_exterieurs\" >Les surfaces exclues de la Loi Carrez : cave, garage et espaces ext\u00e9rieurs<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/cfp-securite.fr\/blog\/loi-carrez-surfaces-exclues\/#La_hauteur_de_180_metre_retire_les_sous-pentes_et_une_partie_des_combles\" >La hauteur de 1,80 m\u00e8tre retire les sous-pentes et une partie des combles<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/cfp-securite.fr\/blog\/loi-carrez-surfaces-exclues\/#Surface_habitable_et_Loi_Carrez_deux_mesures_de_surface_a_ne_pas_confondre\" >Surface habitable et Loi Carrez : deux mesures de surface \u00e0 ne pas confondre<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/cfp-securite.fr\/blog\/loi-carrez-surfaces-exclues\/#Erreur_de_mesurage_Loi_Carrez_delai_de_recours_et_precautions_avant_la_vente\" >Erreur de mesurage Loi Carrez : d\u00e9lai de recours et pr\u00e9cautions avant la vente<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_Loi_Carrez_mesure_la_surface_privative_lors_de_la_vente_en_copropriete\"><\/span>La Loi Carrez mesure la surface privative lors de la vente en copropri\u00e9t\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Loi Carrez r\u00e9sulte de la loi n\u00b0 96-1107 du 18 d\u00e9cembre 1996. Elle a introduit l\u2019article 46 dans la loi n\u00b0 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropri\u00e9t\u00e9 des immeubles b\u00e2tis. Ce texte impose au vendeur de mentionner la superficie privative dans la promesse de vente ou le compromis, puis dans l\u2019acte authentique, lorsqu\u2019il c\u00e8de un lot ou une fraction de lot de copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette obligation ne vise pas seulement les appartements. Elle concerne aussi les locaux commerciaux, les bureaux et les maisons plac\u00e9es sous le r\u00e9gime de la copropri\u00e9t\u00e9 horizontale. Dans ce dernier cas, une maison peut disposer d\u2019un jardin et d\u2019une entr\u00e9e ind\u00e9pendante tout en d\u00e9pendant de voies, r\u00e9seaux ou \u00e9quipements communs. Si elle correspond \u00e0 un lot de copropri\u00e9t\u00e9, la mesure de surface doit \u00eatre fournie lors de la vente.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 l\u2019inverse, une maison individuelle d\u00e9tenue en pleine propri\u00e9t\u00e9, vendue avec sa parcelle sans r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9, n\u2019entre pas dans le champ de cette loi immobili\u00e8re. La superficie peut naturellement figurer dans l\u2019annonce ou l\u2019acte, mais elle n\u2019est pas soumise au m\u00e9canisme sp\u00e9cifique de la Loi Carrez. Cette distinction doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e dans le titre de propri\u00e9t\u00e9 et l\u2019\u00e9tat descriptif de division avant de commander un mesurage.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La surface concern\u00e9e est celle des planchers des locaux <strong>clos et couverts<\/strong>, apr\u00e8s d\u00e9duction de plusieurs \u00e9l\u00e9ments mat\u00e9riels. Le d\u00e9cret n\u00b0 97-532 du 23 mai 1997, notamment son article 4-1, pr\u00e9voit de retirer l\u2019\u00e9paisseur des murs, les cloisons, les marches, les cages d\u2019escalier, les gaines, ainsi que les embrasures de portes et de fen\u00eatres. Le calcul ne mesure donc pas l\u2019emprise ext\u00e9rieure du logement. Il cherche la surface disponible \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur des limites privatives du lot.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une pi\u00e8ce de s\u00e9jour de forme rectangulaire para\u00eet simple \u00e0 relever. Les difficult\u00e9s commencent avec les embrasures profondes, les placards int\u00e9gr\u00e9s, les poteaux porteurs, les gaines de ventilation, les renfoncements et les plafonds inclin\u00e9s. Dans un appartement ancien, une cloison ajout\u00e9e apr\u00e8s la construction ou un doublage isolant peut modifier la surface utilisable. Dans un logement sous toiture, quelques centim\u00e8tres de hauteur changent nettement le r\u00e9sultat final.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le terme de diagnostic immobilier est souvent utilis\u00e9 pour d\u00e9signer ce document, bien qu\u2019il s\u2019agisse techniquement d\u2019un certificat ou d\u2019une attestation de superficie. Contrairement au DPE, la r\u00e9glementation ne pr\u00e9voit pas une certification nationale obligatoire propre au mesurage Loi Carrez. Le vendeur peut donc proc\u00e9der lui-m\u00eame au calcul. Il porte alors seul la responsabilit\u00e9 d\u2019une mesure erron\u00e9e. Un diagnostiqueur immobilier assur\u00e9 ou un g\u00e9om\u00e8tre apporte une m\u00e9thode de relev\u00e9, un plan exploitable et une assurance responsabilit\u00e9 civile professionnelle.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En France m\u00e9tropolitaine, un mesurage seul est g\u00e9n\u00e9ralement factur\u00e9 entre <strong>90 et 180 euros TTC en 2026<\/strong> pour un appartement standard, selon la ville, la configuration et la surface. \u00c0 Paris, dans les grandes m\u00e9tropoles ou pour un duplex tr\u00e8s mansard\u00e9, le tarif constat\u00e9 peut atteindre 200 \u00e0 300 euros. Un prix tr\u00e8s bas doit conduire \u00e0 v\u00e9rifier ce qui est r\u00e9ellement livr\u00e9 : attestation, croquis, assurance et visite compl\u00e8te du lot.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La superficie privative ne remplace pas les tanti\u00e8mes inscrits au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. Elle ne modifie pas non plus, \u00e0 elle seule, la r\u00e9partition des charges de copropri\u00e9t\u00e9. Elle sert avant tout \u00e0 informer l\u2019acqu\u00e9reur sur le bien effectivement vendu et \u00e0 \u00e9tablir un prix au m\u00e8tre carr\u00e9 fond\u00e9 sur une base r\u00e9glementaire.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Les_surfaces_exclues_de_la_Loi_Carrez_cave_garage_et_espaces_exterieurs\"><\/span>Les surfaces exclues de la Loi Carrez : cave, garage et espaces ext\u00e9rieurs<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9cret du 23 mai 1997 \u00e9carte express\u00e9ment certains locaux, m\u00eame lorsqu\u2019ils sont privatifs, ferm\u00e9s et de grande hauteur. Les <strong>caves, garages, emplacements de stationnement<\/strong> et boxes ne sont jamais int\u00e9gr\u00e9s \u00e0 la surface Carrez. Leur int\u00e9r\u00eat patrimonial reste r\u00e9el, notamment dans les centres urbains o\u00f9 le stationnement est rare, mais ils ne gonflent pas le chiffre annonc\u00e9 au titre de la superficie privative.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette exclusion de surface m\u00e9rite une attention particuli\u00e8re dans les annonces. Un appartement de 55 m\u00b2 accompagn\u00e9 d\u2019un box ferm\u00e9 de 15 m\u00b2 ne devient pas un bien de 70 m\u00b2 Loi Carrez. L\u2019annonce peut mentionner le garage s\u00e9par\u00e9ment, ce qui est utile pour comprendre l\u2019offre globale, mais le certificat doit maintenir une distinction nette entre le logement et ses annexes exclues.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les balcons, terrasses, jardins, cours privatives et loggias ouvertes restent \u00e9galement hors calcul. Ces espaces ne sont pas clos et couverts au sens du d\u00e9cret. Une terrasse de 25 m\u00b2 peut influencer fortement le prix de vente, surtout dans une zone dense, sans entrer pour un seul m\u00e8tre carr\u00e9 dans l\u2019attestation. Le vendeur a int\u00e9r\u00eat \u00e0 pr\u00e9senter cette surface ext\u00e9rieure de mani\u00e8re s\u00e9par\u00e9e plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 la m\u00ealer \u00e0 la surface privative.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les parties communes sont exclues par nature. Un palier, un couloir commun, une cour int\u00e9rieure ou un jardin collectif ne peuvent pas \u00eatre ajout\u00e9s au mesurage, m\u00eame si le lot b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une jouissance exclusive pr\u00e9vue au r\u00e8glement de copropri\u00e9t\u00e9. La jouissance exclusive donne un droit d\u2019usage ; elle ne transforme pas la zone en partie privative. Seul l\u2019examen du r\u00e8glement et de l\u2019\u00e9tat descriptif de division permet de distinguer pr\u00e9cis\u00e9ment ces situations.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le seuil de <strong>8 m\u00b2<\/strong> constitue une autre r\u00e8gle. L\u2019article 4-2 du d\u00e9cret n\u00b0 97-532 pr\u00e9voit qu\u2019il n\u2019est pas tenu compte des lots ou fractions de lots d\u2019une superficie inf\u00e9rieure \u00e0 8 m\u00b2. Cette disposition vise notamment les petites chambres de service, certaines remises ou des annexes individualis\u00e9es. Elle ne signifie pas qu\u2019un logement principal de moins de 8 m\u00b2 peut \u00eatre vendu sans superficie : le r\u00e9gime applicable d\u00e9pend de la composition exacte des lots et de leur d\u00e9signation dans la copropri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une cave peut donc \u00eatre vendue, avoir une valeur et poss\u00e9der son propre num\u00e9ro de lot, tout en restant exclue de la surface Carrez. Un garage transform\u00e9 en bureau sans autorisation d\u2019urbanisme ni modification de destination conserve \u00e9galement une situation \u00e0 examiner avec prudence. Le mesurage ne r\u00e9gularise ni des travaux, ni un changement d\u2019usage, ni une atteinte aux droits de la copropri\u00e9t\u00e9. Pour ce type de dossier, le notaire et, si n\u00e9cessaire, un avocat en droit immobilier doivent v\u00e9rifier les documents avant la signature.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>\u00c9l\u00e9ment du lot<\/th>\n<th>Prise en compte Loi Carrez<\/th>\n<th>Motif principal<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Salon ferm\u00e9 et couvert<\/td>\n<td>Oui, sous r\u00e9serve de la hauteur<\/td>\n<td>Local privatif clos et couvert<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Cave et garage<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<td>Exclusion pr\u00e9vue par le d\u00e9cret n\u00b0 97-532<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Balcon ou terrasse<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<td>Surface non close<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Jardin \u00e0 jouissance privative<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<td>Surface ext\u00e9rieure, souvent partie commune<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>V\u00e9randa ferm\u00e9e et couverte<\/td>\n<td>Oui, si hauteur suffisante<\/td>\n<td>Local clos et couvert<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Place de parking ext\u00e9rieure<\/td>\n<td>Non<\/td>\n<td>Emplacement de stationnement exclu<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La v\u00e9randa ferm\u00e9e, la loggia vitr\u00e9e et certaines mezzanines illustrent l\u2019int\u00e9r\u00eat d\u2019un contr\u00f4le sur place. Elles peuvent \u00eatre int\u00e9gr\u00e9es si elles sont closes, couvertes, privatives et d\u2019une hauteur suffisante. Leur existence ne dispense pas de v\u00e9rifier les autorisations de travaux ou les r\u00e8gles de copropri\u00e9t\u00e9, car une surface mesurable n\u2019est pas n\u00e9cessairement une surface r\u00e9guli\u00e8rement cr\u00e9\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une annonce rigoureuse s\u00e9pare donc la surface Loi Carrez, les annexes et les espaces ext\u00e9rieurs. Cette pr\u00e9sentation \u00e9vite de comparer artificiellement un appartement avec terrasse \u00e0 un logement dont chaque m\u00e8tre carr\u00e9 annonc\u00e9 correspond \u00e0 une surface int\u00e9rieure r\u00e9glementaire.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_hauteur_de_180_metre_retire_les_sous-pentes_et_une_partie_des_combles\"><\/span>La hauteur de 1,80 m\u00e8tre retire les sous-pentes et une partie des combles<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La hauteur sous plafond est le crit\u00e8re qui produit le plus d\u2019\u00e9carts entre la surface au sol et la surface privative d\u00e9clar\u00e9e. L\u2019article 4-1 du d\u00e9cret n\u00b0 97-532 exclut les parties des locaux dont la hauteur est inf\u00e9rieure \u00e0 <strong>1,80 m\u00e8tre<\/strong>. La r\u00e8gle s\u2019applique dans toutes les pi\u00e8ces, pas uniquement sous les combles.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un appartement mansard\u00e9, le mesureur ne retient pas toute la largeur de la pi\u00e8ce. Il rep\u00e8re l\u2019endroit pr\u00e9cis o\u00f9 le plafond atteint 1,80 m\u00e8tre, puis trace au sol une limite th\u00e9orique. La bande situ\u00e9e sous cette hauteur est retir\u00e9e. Cette m\u00e9thode explique qu\u2019un logement affichant 75 m\u00b2 au sol puisse n\u2019offrir que 58 m\u00b2 Loi Carrez.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les poutres basses, rampants de toiture, plafonds inclin\u00e9s et volumes sous escalier exigent le m\u00eame raisonnement. Une zone peut \u00eatre agr\u00e9able pour installer des rangements bas, un lit ou une biblioth\u00e8que, mais elle ne compte pas dans la surface r\u00e9glementaire si la hauteur est insuffisante. La fonctionnalit\u00e9 ressentie pendant la visite ne remplace pas la r\u00e8gle de calcul.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le vide sous un escalier doit aussi \u00eatre examin\u00e9. Lorsque la hauteur atteint ou d\u00e9passe 1,80 m\u00e8tre et que l\u2019espace correspond \u00e0 un volume de plancher privatif, il peut \u00eatre pris en compte. Lorsqu\u2019il reste bas ou inaccessible, il est d\u00e9duit. La pr\u00e9sence d\u2019un placard ne change pas le principe : un placard clos fait partie de la pi\u00e8ce s\u2019il respecte les conditions de hauteur, mais l\u2019emprise de ses cloisons est retir\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les murs, poteaux et gaines techniques sont syst\u00e9matiquement exclus, quelle que soit leur hauteur. Le relev\u00e9 s\u2019effectue au nu int\u00e9rieur des parois. Une gaine de plomberie int\u00e9gr\u00e9e dans une cuisine ou un coffrage de ventilation dans une salle de bains ne peut pas \u00eatre compt\u00e9 sous pr\u00e9texte qu\u2019il se situe \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur du p\u00e9rim\u00e8tre de l\u2019appartement. La mesure de surface vise le plancher r\u00e9ellement disponible, non le volume brut construit.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les logements anciens imposent souvent davantage de vigilance. Les murs peuvent pr\u00e9senter des d\u00e9crochements, les conduits de chemin\u00e9e des saillies importantes et les cloisons une \u00e9paisseur irr\u00e9guli\u00e8re. Une mesure prise rapidement \u00e0 partir d\u2019un plan commercial, sans contr\u00f4le des dimensions r\u00e9elles, peut ignorer ces particularit\u00e9s. Le certificat doit refl\u00e9ter l\u2019\u00e9tat visible le jour du relev\u00e9, pas l\u2019agencement suppos\u00e9 lors de la construction.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"La loi Carrez: la superficie garantie par le vendeur\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/sR66mfywhxY?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Une mezzanine fixe, accessible et suffisamment haute peut entrer dans le calcul si elle constitue un plancher clos et couvert rattach\u00e9 au lot. Une plateforme l\u00e9g\u00e8re ou d\u00e9montable ne re\u00e7oit pas automatiquement le m\u00eame traitement. Sa stabilit\u00e9, son acc\u00e8s, son statut dans les documents de copropri\u00e9t\u00e9 et sa hauteur doivent \u00eatre appr\u00e9ci\u00e9s lors de la visite. La seule pr\u00e9sence d\u2019un escalier ne prouve pas que la mezzanine est comptabilisable.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les combles am\u00e9nag\u00e9s appellent une v\u00e9rification suppl\u00e9mentaire. Ils peuvent \u00eatre inclus au mesurage lorsque les conditions physiques sont r\u00e9unies, mais l\u2019acqu\u00e9reur doit aussi s\u2019assurer que l\u2019am\u00e9nagement est autoris\u00e9 au regard de la copropri\u00e9t\u00e9 et de l\u2019urbanisme. La Loi Carrez ne remplace pas ces contr\u00f4les. Elle d\u00e9crit une superficie ; elle ne d\u00e9livre aucune validation administrative des travaux r\u00e9alis\u00e9s.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Dans un bien sous toiture, demandez un plan de mesurage mentionnant les zones sous 1,80 m\u00e8tre. Cette pi\u00e8ce permet de comprendre imm\u00e9diatement l\u2019\u00e9cart entre la surface au sol, la surface annonc\u00e9e et le volume r\u00e9ellement confortable au quotidien.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Surface_habitable_et_Loi_Carrez_deux_mesures_de_surface_a_ne_pas_confondre\"><\/span>Surface habitable et Loi Carrez : deux mesures de surface \u00e0 ne pas confondre<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Loi Carrez sert \u00e0 vendre un lot de copropri\u00e9t\u00e9. La <strong>surface habitable<\/strong>, souvent appel\u00e9e mesure loi Boutin, sert principalement \u00e0 informer le locataire dans le cadre d\u2019un bail d\u2019habitation. Le fondement l\u00e9gal de la surface habitable figure \u00e0 l\u2019article R. 156-1 du Code de la construction et de l\u2019habitation, ancien article R. 111-2. Ces deux calculs utilisent une logique proche, mais leur r\u00e9sultat peut diverger.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La surface habitable d\u00e9duit notamment les combles non am\u00e9nag\u00e9s, les sous-sols, les caves, les garages, les remises, les v\u00e9randas, les loggias, les terrasses, les balcons et les volumes vitr\u00e9s. La Loi Carrez peut inclure une v\u00e9randa ferm\u00e9e et couverte, une loggia close ou un sous-sol am\u00e9nag\u00e9, \u00e0 condition que ces espaces soient privatifs et pr\u00e9sentent au moins 1,80 m\u00e8tre de hauteur. Le m\u00eame appartement peut donc avoir une surface Carrez sup\u00e9rieure \u00e0 sa surface habitable.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Utiliser un ancien document loi Boutin pour r\u00e9diger une vente ne permet pas de satisfaire automatiquement \u00e0 l\u2019obligation Carrez. Le vendeur risque de sous-d\u00e9clarer le logement lorsque des surfaces privatives closes ont \u00e9t\u00e9 exclues du calcul locatif. L\u2019erreur inverse existe aussi lorsqu\u2019un chiffre Carrez est repris dans un bail sans v\u00e9rifier les annexes exclues de la surface habitable.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le tableau suivant distingue les cas les plus fr\u00e9quents. Il ne remplace pas le contr\u00f4le du lot r\u00e9el, car la fermeture d\u2019un espace, sa hauteur et son statut privatif peuvent changer la r\u00e9ponse.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Surface examin\u00e9e<\/th>\n<th>Loi Carrez pour la vente<\/th>\n<th>Surface habitable pour la location<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Pi\u00e8ce principale de plus de 1,80 m<\/td>\n<td>Incluse<\/td>\n<td>Incluse<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Partie sous pente de moins de 1,80 m<\/td>\n<td>Exclue<\/td>\n<td>Exclue<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>V\u00e9randa ferm\u00e9e<\/td>\n<td>Peut \u00eatre incluse<\/td>\n<td>Exclue<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Loggia ferm\u00e9e et couverte<\/td>\n<td>Peut \u00eatre incluse<\/td>\n<td>Exclue<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Cave, garage ou parking<\/td>\n<td>Exclu<\/td>\n<td>Exclu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Sous-sol am\u00e9nag\u00e9 de plus de 1,80 m<\/td>\n<td>Peut \u00eatre inclus<\/td>\n<td>Exclu<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La confusion appara\u00eet souvent lorsqu\u2019un propri\u00e9taire vend un logement apr\u00e8s l\u2019avoir lou\u00e9 pendant plusieurs ann\u00e9es. Le dossier de location comporte une surface habitable encore valide pour le bail, tandis que la vente exige un certificat Loi Carrez adapt\u00e9 \u00e0 la consistance actuelle du lot. Une isolation int\u00e9rieure, la fermeture d\u2019une loggia ou la cr\u00e9ation d\u2019une mezzanine peuvent modifier le relev\u00e9 \u00e0 fournir.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les autres diagnostics immobiliers r\u00e9pondent \u00e9galement \u00e0 des finalit\u00e9s distinctes. Le DPE \u00e9value la performance \u00e9nerg\u00e9tique d\u2019un logement, alors que le mesurage d\u00e9termine une surface r\u00e9glementaire. Les prix ne se comparent donc pas directement. Pour situer le budget de vente, consultez les <a href=\"https:\/\/cfp-securite.fr\/blog\/prix-dpe-diagnostic-energetique\/\">tarifs du DPE et du diagnostic \u00e9nerg\u00e9tique<\/a> avant de constituer le dossier de diagnostic technique.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le dossier de vente peut aussi n\u00e9cessiter des documents relatifs \u00e0 l\u2019amiante selon l\u2019\u00e2ge de l\u2019immeuble. Lorsqu\u2019un projet comporte une r\u00e9novation avant mise sur le march\u00e9, les r\u00e8gles du <a href=\"https:\/\/cfp-securite.fr\/blog\/diagnostic-amiante-travaux-loi\/\">diagnostic amiante avant travaux<\/a> doivent \u00eatre examin\u00e9es s\u00e9par\u00e9ment. Un mesurage Carrez ne d\u00e9tecte ni mat\u00e9riaux amiant\u00e9s, ni plomb, ni anomalie \u00e9lectrique ou gaz.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le certificat doit donc porter le bon intitul\u00e9 et la bonne date. Pour une vente en copropri\u00e9t\u00e9, demandez une attestation de superficie privative Loi Carrez. Pour une location vide ou meubl\u00e9e \u00e0 usage de r\u00e9sidence principale, v\u00e9rifiez la surface habitable applicable au bail.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Erreur_de_mesurage_Loi_Carrez_delai_de_recours_et_precautions_avant_la_vente\"><\/span>Erreur de mesurage Loi Carrez : d\u00e9lai de recours et pr\u00e9cautions avant la vente<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La superficie annonc\u00e9e engage le vendeur. L\u2019article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pr\u00e9voit que si la surface r\u00e9elle est inf\u00e9rieure de plus de <strong>un vingti\u00e8me<\/strong>, soit 5 %, \u00e0 celle exprim\u00e9e dans l\u2019acte, l\u2019acqu\u00e9reur peut demander une diminution du prix proportionnelle au nombre de m\u00e8tres carr\u00e9s manquants. L\u2019action doit \u00eatre engag\u00e9e dans le d\u00e9lai strict de <strong>un an \u00e0 compter de la signature de l\u2019acte authentique<\/strong>.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le seuil est d\u00e9terminant. Une surface indiqu\u00e9e \u00e0 60 m\u00b2 et r\u00e9ellement mesur\u00e9e \u00e0 57,5 m\u00b2 pr\u00e9sente un \u00e9cart de 4,17 %. La r\u00e9duction de prix pr\u00e9vue par ce texte n\u2019est pas ouverte sur ce seul fondement. Si la surface r\u00e9elle est de 56,5 m\u00b2, l\u2019\u00e9cart atteint 5,83 % : l\u2019acqu\u00e9reur peut alors demander une diminution proportionnelle, sous r\u00e9serve de l\u2019appr\u00e9ciation du dossier par les juridictions comp\u00e9tentes.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pour un lot vendu 300 000 euros sur la base d\u2019une d\u00e9claration de 60 m\u00b2, un d\u00e9ficit r\u00e9el de 6 m\u00b2 repr\u00e9sente 10 % de la surface annonc\u00e9e. La diminution susceptible d\u2019\u00eatre demand\u00e9e peut atteindre 30 000 euros selon le m\u00e9canisme proportionnel pr\u00e9vu par la loi. Le co\u00fbt d\u2019un contr\u00f4le s\u00e9rieux ne doit donc pas \u00eatre compar\u00e9 \u00e0 une formalit\u00e9 administrative, mais \u00e0 l\u2019exposition financi\u00e8re cr\u00e9\u00e9e par une erreur significative.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Loi Carrez   le mesurage obligatoire des logements en coproprie\u0301te\u0301\" width=\"500\" height=\"375\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/YkVOca4ESbU?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019absence totale de mention de la superficie dans l\u2019acte ouvre un autre recours. L\u2019acqu\u00e9reur peut demander la nullit\u00e9 de l\u2019acte dans le mois suivant la signature de l\u2019acte authentique, selon l\u2019article 46 pr\u00e9cit\u00e9. Lorsque cette situation se pr\u00e9sente dans une vente en cours, le notaire doit \u00eatre sollicit\u00e9 imm\u00e9diatement. Un site d\u2019information ne peut pas trancher un litige individuel ni \u00e9valuer les chances d\u2019une action contentieuse.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La validit\u00e9 d\u2019un certificat Loi Carrez n\u2019est pas limit\u00e9e par une dur\u00e9e r\u00e9glementaire fixe. Il reste utilisable tant que la consistance du lot ne change pas. L\u2019abattement d\u2019une cloison, la pose d\u2019une isolation int\u00e9rieure, l\u2019am\u00e9nagement des combles, la fermeture d\u2019une loggia ou la cr\u00e9ation d\u2019une mezzanine justifient un nouveau relev\u00e9. M\u00eame une op\u00e9ration r\u00e9duisant l\u00e9g\u00e8rement l\u2019espace int\u00e9rieur peut faire franchir le seuil de 5 % dans un studio.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le vendeur peut mesurer lui-m\u00eame, mais cette \u00e9conomie devient fragile dans les biens complexes. Les plans anciens ne refl\u00e8tent pas toujours les travaux r\u00e9alis\u00e9s, et les plans de commercialisation ne constituent pas une attestation r\u00e9glementaire. Choisissez un professionnel assur\u00e9, demandez une copie de son assurance responsabilit\u00e9 civile professionnelle et v\u00e9rifiez que l\u2019attestation identifie clairement le lot, l\u2019adresse, la date de visite et la superficie retenue.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un tarif compris entre <strong>90 et 180 euros TTC en 2026<\/strong> pour un appartement courant couvre habituellement un relev\u00e9 sur place et la remise d\u2019une attestation. Les grandes surfaces, duplex, combles am\u00e9nag\u00e9s ou biens situ\u00e9s dans Paris et certaines zones littorales peuvent n\u00e9cessiter un devis sup\u00e9rieur. Un mesurage group\u00e9 avec d\u2019autres diagnostics peut r\u00e9duire le d\u00e9placement, mais chaque document doit conserver son objet r\u00e9glementaire propre.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Lorsque l\u2019acqu\u00e9reur rep\u00e8re une incoh\u00e9rence entre l\u2019annonce, le certificat et les dimensions observ\u00e9es, un contre-mesurage avant la signature d\u00e9finitive \u00e9vite de d\u00e9couvrir le probl\u00e8me apr\u00e8s la vente. Les d\u00e9marches et cons\u00e9quences d\u2019un \u00e9cart sont d\u00e9taill\u00e9es dans ce guide sur <a href=\"https:\/\/cfp-securite.fr\/blog\/erreur-mesurage-loi-carrez\/\">l\u2019erreur de mesurage Loi Carrez<\/a>. Dans un dossier d\u00e9j\u00e0 sign\u00e9 ou contest\u00e9, transmettez l\u2019acte, le certificat et le nouveau relev\u00e9 \u00e0 votre notaire ou \u00e0 un avocat comp\u00e9tent en droit immobilier.<\/p>\n\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Les balcons et terrasses sont-ils inclus dans la surface Loi Carrez ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. Un balcon, une terrasse ou un jardin reste exclu, mu00eame lorsquu2019il est ru00e9servu00e9 u00e0 lu2019usage du2019un seul copropriu00e9taire. Ces espaces ne sont pas des locaux clos et couverts.\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Une cave de plus de 8 mu00b2 compte-t-elle dans la surface privative ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"Non. 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