Diagnostic immobilier Le Passage : ce que votre bien va exiger

Le parc de logements au Passage

La commune compte 4 987 logements pour 9 326 habitants, dont 78 % de maisons individuelles, ce qui déplace le sujet vers l’assainissement et les installations anciennes plutôt que vers le mesurage en copropriété.

Profil du parc de Le Passage

Indicateur	Valeur	Ce que cela change
Logements	4 987	Volume du parc concerné par les obligations de vente et de location
Construits avant 1946	10 % ≈ 499 logements	Périmètre minimal du constat de risque d’exposition au plomb
Construits avant 1991	73 % ≈ 3 641 logements	Périmètre minimal du repérage amiante
Maisons individuelles	78 %	Assainissement non collectif possible, mesurage Carrez sans objet
Densité	723 hab/km²	Concurrence entre cabinets, donc niveau de prix

Plomb : un enjeu limité ici

Le constat de risque d’exposition au plomb vise les logements construits avant le 1^er janvier 1949, à la vente comme à la location — art. L1334-5 à L1334-9 du code de la santé publique. Le parc au Passage est récent : 10 % seulement des logements datent d’avant 1946. Le CREP restera l’exception dans la commune, ce qui ne dispense pas de contrôler la date de construction de votre bien précis.

Un résultat positif n’interdit pas de vendre. Il crée une obligation d’information, et la validité du constat tombe alors à un an à la vente, contre une validité illimitée quand aucun plomb n’est détecté.

Amiante : le seuil est le permis de construire, pas l’état du bien

Le repérage amiante vise les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 — art. R1334-14 et suivants du code de la santé publique. Le recensement indique que 73 % des logements au Passage ont été construits avant 1991, soit environ 3 641 logements. La part réellement concernée est supérieure, puisque la période 1991-1997 s’y ajoute sans être isolée par le recensement.

Le constat de vente est visuel : le diagnostiqueur ne démonte rien. Ce qui se trouve derrière une cloison fermée ou sous un revêtement collé n’est pas sondé, et ressortira au premier coup de marteau. C’est la raison pour laquelle un repérage avant travaux, lui destructif, reste obligatoire avant tout chantier, quelle que soit la conclusion du constat de vente. Lire le dossier amiante.

Termites : un arrêté couvre tout le département

Tout le département est recensé comme couvert par un arrêté préfectoral de délimitation des zones contaminées par les termites. L’état relatif à la présence de termites est donc exigible à la vente au Passage, avec une validité de six mois — la plus courte du dossier. Voir le relevé départemental.

Assainissement : la question qui décale un calendrier de vente

Avec 78 % de maisons individuelles et une densité de 723 habitants au kilomètre carré, une part du parc au Passage peut relever de l’assainissement non collectif. Un bien non raccordé au réseau collectif impose un contrôle avant la vente, valable trois ans, réalisé par le service public d’assainissement de la commune et non par un cabinet privé.

C’est le seul poste du dossier qui ne dépend pas d’un diagnostiqueur, et donc le plus long à obtenir. Lancez-le en premier s’il vous concerne : une non-conformité ouvre un délai d’un an de travaux à la charge de l’acquéreur, et cette ligne-là se négocie avant le compromis, jamais après. Lire le dossier assainissement.

Combien prévoir au Passage

Les prix des diagnostics sont libres : aucun barème ne les encadre, et l’écart entre deux cabinets d’une même ville atteint couramment le double. Ce qui pèse, c’est le nombre de cabinets en concurrence et la distance à parcourir. Le Passage relève de la strate ville moyenne, ce qui situe un dossier de vente courant entre 290 et 440 € TTC, et un dossier de location entre 190 et 300 € TTC.

Ces fourchettes valent pour un forfait groupé contenant exactement les lignes que votre bien exige. Un pack qui contient une prestation inutile vous la facture, un pack auquel il manque une ligne vous vaut un second déplacement. Chiffrez votre dossier ligne à ligne avant de demander vos devis.