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Vendre un bien immobilier
Le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse compte entre sept et onze pièces selon votre bien. Chacune a sa condition de déclenchement, sa durée de validité et son texte. Un rapport périmé au jour de la signature vaut un rapport absent, et c'est la première chose que vérifie un notaire.
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Le dossier
Le dossier de diagnostic technique est défini par l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation. Chaque ligne renvoie ensuite à son propre texte.
Deux diagnostics s'imposent à tous les logements sans aucune condition, le DPE et l'état des risques et pollutions. Les neuf autres dépendent de l'âge du bâti, de la commune, du raccordement, de l'âge de vos installations ou de la nature du lot. C'est cette dépendance qui explique qu'un même dossier passe de sept à onze pièces d'un bien à l'autre, et que les forfaits de cabinet ne se comparent pas entre eux sans avoir établi sa propre liste.
| Diagnostic | Ce qui le déclenche | Validité | Prix TTC |
|---|---|---|---|
| DPE | Aucune condition, tous les logements | 10 ans | 90 à 150 € |
| État des risques et pollutions | Aucune condition, tous les logements | 6 mois | 10 à 30 € |
| Amiante | Permis délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée en l'absence d'amiante, 3 ans en cas de présence | 80 à 140 € |
| Plomb (CREP) | Construction avant le 1er janvier 1949 | 1 an en cas de présence, illimitée sinon | 110 à 220 € |
| Termites | Commune sous arrêté préfectoral | 6 mois | 70 à 180 € |
| Information mérule | Commune en zone de risque délimitée | Annexée à l'acte | Sans coût propre |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 100 à 140 € |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans | 70 à 130 € |
| Nuisances sonores aériennes | Bien en zone de plan d'exposition au bruit | À jour à la signature | Sans coût propre |
| Assainissement non collectif | Bien non raccordé au réseau collectif | 3 ans | 100 à 150 € |
| Mesurage loi Carrez | Lot de copropriété d'au moins 8 m² | Pas de durée, à refaire après travaux | 70 à 120 € |
S'ajoute, pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, l'audit énergétique réglementaire — article L126-28-1 du code de la construction et de l'habitation, validité cinq ans, entre 500 et 1 000 € TTC en 2026. Il ne remplace pas le DPE, il le complète par des scénarios chiffrés de travaux, et les deux partent dans le même dossier.
Les quatre conditions
Aucune ne dépend de l'état apparent du bien, ce qui surprend souvent un vendeur qui a rénové.
Elle commande l'amiante, dès lors que le permis est antérieur au 1er juillet 1997 — articles R1334-14 et suivants du code de la santé publique. La date qui compte est celle du permis, pas celle de l'achèvement ni celle de votre achat. Un immeuble dont le permis date de 1996 et livré en 1999 reste dans le périmètre. Lire le dossier amiante.
Avant le 1er janvier 1949, le constat de risque d'exposition au plomb s'impose — articles L1334-5 à L1334-9 du code de la santé publique. Le diagnostiqueur mesure unité par unité au spectromètre, donc le prix suit le nombre de pièces et de menuiseries bien plus que la surface.
Un arrêté préfectoral de délimitation déclenche l'état termites, valable six mois — article L131-4 du code de la construction et de l'habitation. Un autre arrêté peut imposer l'information mérule. La liste des communes annexée à l'arrêté fait seule foi. Vérifier votre département.
Au-delà de quinze ans, les états gaz et électricité entrent au dossier — articles L134-6 et L134-7 du code de la construction et de l'habitation. Le compteur repart d'une rénovation attestée conforme, à condition de retrouver le document. Ces rapports constatent des anomalies, ils n'imposent aucun travaux.
Le calendrier vendeur
Deux lignes commandent tout le calendrier. Le DPE doit figurer dans l'annonce, donc partir avant la mise en vente. L'état termites ne vaut que six mois, donc partir au plus près de la signature. Entre un compromis signé en mars et un acte en septembre, un état de février ne vaut plus rien le jour J, et personne ne s'en aperçoit avant la lecture du dossier chez le notaire.
Le contrôle d'assainissement est le seul poste qui ne dépend pas d'un cabinet privé : il relève du service public de votre commune, qui affiche parfois plusieurs semaines d'attente. S'il vous concerne, lancez-le en premier. Une non-conformité ouvre un délai d'un an de travaux à la charge de l'acquéreur, et cette ligne-là se négocie avant le compromis, jamais après.
Le simulateur croise l'année du permis, la commune, le raccordement, l'âge des installations et la classe énergétique, puis ne retient que les lignes réellement exigibles — avec leur validité et leur référence.
Puis chiffrez le dossier ligne à ligne pour comparer les devis sur le même périmètre. Un dossier de vente complet se situe entre 290 et 440 € TTC en forfait groupé, relevé 2026.
Un résultat positif
De l'amiante en bon état, du plomb sur une menuiserie, une anomalie électrique ou une classe G ne bloquent pas une transaction. Ils créent une obligation d'information, et déplacent la négociation. Un acquéreur informé achète en connaissance de cause, ce qui protège aussi le vendeur contre une action ultérieure.
L'inverse est vrai et coûte cher. L'absence d'un diagnostic exigible prive le vendeur de la clause d'exonération des vices cachés sur le point concerné : l'acquéreur peut alors se retourner contre lui après la vente, sans limite liée au dossier.
Questions fréquentes
Le vendeur. Il commande le dossier, le finance et le transmet au notaire et à l'acquéreur. Comptez 290 à 440 € TTC pour un forfait groupé en 2026, davantage sur un grand bien ou en zone peu dense où le déplacement pèse. Les prix sont libres, aucun barème ne les encadre.
La vente reste possible, mais le vendeur perd la clause d'exonération des vices cachés sur chaque point non couvert. Sur l'amiante ou le plomb, cela revient à garantir personnellement un risque sanitaire pendant des années après avoir remis les clés.
Non. Il doit être communiqué et pèse dans la négociation. Attention toutefois à la classe E, F ou G sur une maison individuelle : elle déclenche l'audit énergétique réglementaire, une pièce supplémentaire à 500 à 1 000 € TTC qu'il vaut mieux ne pas découvrir au compromis. Lire le dossier DPE.
Un seul le fait, et il ne pèse pas sur le vendeur : la non-conformité d'un assainissement non collectif ouvre à l'acquéreur un délai d'un an pour réaliser les travaux, chiffrés entre 5 000 et 12 000 € TTC pour une réhabilitation complète. Lire le dossier assainissement.
Avant de commander
Le constat plomb repose sur un spectromètre dont la source décroît et se vérifie périodiquement. Si vous ne posez qu'une question à votre diagnostiqueur, posez celle-là : un instrument non contrôlé dans les délais fragilise le rapport qui en sort, et c'est ce rapport qui partira dans votre acte.
Aller plus loin
Le DPE et son calendrier, le repérage amiante, le mesurage loi Carrez et son seuil de tolérance, le contrôle d'assainissement, et les diagnostics sanitaires termites, plomb et gaz.