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Bailleur ou futur bailleur
Le dossier remis au locataire est plus court que celui d'une vente, mais il porte une contrainte que la vente n'a pas : la classe énergétique décide si vous avez encore le droit de louer. Les logements classés G sont sortis du marché locatif le 1er janvier 2025, les F suivront le 1er janvier 2028.
Mon logement reste-t-il louable ?
Le dossier
Les documents remis au locataire relèvent de l'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, un régime distinct de celui de la vente.
Cinq lignes de la vente disparaissent ici : les termites, l'information mérule, le contrôle d'assainissement, le mesurage loi Carrez et l'audit énergétique ne concernent que la cession. En contrepartie, la surface habitable dite loi Boutin s'ajoute au bail de location vide, et les durées de validité s'allongent sur les installations. Confondre les deux listes fait manquer une pièce au pire moment.
| Diagnostic | Ce qui le déclenche | Validité | Prix TTC |
|---|---|---|---|
| DPE | Aucune condition, tous les logements | 10 ans | 90 à 150 € |
| État des risques et pollutions | Aucune condition, tous les logements | 6 mois | 10 à 30 € |
| Plomb (CREP) | Construction avant le 1er janvier 1949 | 6 ans en cas de présence, illimitée sinon | 110 à 220 € |
| Amiante | Permis délivré avant le 1er juillet 1997 | Dossier mis à disposition du locataire | 80 à 140 € |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans | 100 à 140 € |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans | 70 à 130 € |
| Nuisances sonores aériennes | Bien en zone de plan d'exposition au bruit | À jour à la signature | Sans coût propre |
| Surface habitable (loi Boutin) | Location vide | Pas de durée | 70 à 120 € |
Un forfait groupé de location se situe entre 190 et 300 € TTC en 2026, contre 290 à 440 € pour une vente. Les prix sont libres, aucun barème ne les encadre : l'écart entre deux cabinets d'une même ville atteint couramment le double. Chiffrez votre dossier ligne à ligne avant de demander vos devis.
Décence énergétique
Le critère de décence énergétique figure à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an sont sortis du marché depuis le 1er janvier 2023, l'ensemble de la classe G au 1er janvier 2025, la classe F suivra au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034. En outre-mer, les deux premières échéances sont décalées de trois ans.
L'interdiction vise les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de l'échéance. C'est le point que la plupart des bailleurs manquent : un bail de trois ans signé en 2026 sur un logement classé F se reconduit tacitement en 2029, donc après l'échéance de 2028, et la situation bascule sans qu'aucune signature n'intervienne.
Un locataire déjà installé n'est pas délogé. Il peut en revanche exiger la mise en conformité, par mise en demeure puis devant la commission départementale de conciliation, et enfin devant le tribunal judiciaire.
Le simulateur croise votre classe, l'année de mise en location, la situation du bail et le territoire, puis indique l'échéance applicable et le nombre de classes à remonter.
Et pour la liste complète des pièces à annexer, le simulateur d'obligations distingue location vide et location meublée.
Avant de chiffrer des travaux
Deux réformes ont modifié le calcul sans qu'aucun chantier ne soit engagé.
Le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, par l'arrêté du 13 août 2025. Environ 7 millions de résidences principales gagnent jusqu'à une classe, et près de 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique. Une correction antérieure, entrée en vigueur le 1er juillet 2024, avait déjà ajusté les seuils des logements de moins de 40 m², dont l'eau chaude sanitaire pesait trop lourd dans le calcul.
Si votre logement est chauffé à l'électricité et que votre DPE a été établi avant le 1er janvier 2026, la classe affichée sur votre rapport est probablement périmée. L'ADEME délivre gratuitement une attestation officielle de changement d'étiquette énergétique sur son Observatoire DPE-Audit, à partir du numéro de votre diagnostic. Des bailleurs ont engagé des devis d'isolation pour un logement déjà sorti de la classe visée.
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par la révision annuelle, tant que le logement n'atteint pas au moins la classe E. Cette contrainte ne dépend d'aucune échéance à venir, elle est en vigueur.
Le critère de décence énergétique s'applique à la résidence principale du locataire, que le logement soit loué vide ou meublé. Seule la surface habitable loi Boutin distingue les deux régimes. Le bail mobilité et la location saisonnière relèvent d'autres textes.
Un juge ne peut pas ordonner des travaux impossibles : copropriété où le bailleur a épuisé ses recours, contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Ces situations se plaident, elles ne se présument pas, et elles se traitent avec un avocat.
Les trois moments
Avant l'annonce, contrôlez la validité du DPE et sa cohérence avec le bien proposé : la classe doit figurer dans l'annonce et engage désormais votre droit de louer. À la signature, annexez les pièces au contrat et conservez une version datée de ce qui a été remis. Avant une relocation, relisez les dates et les conclusions, surtout après une vacance longue ou des travaux.
Un dossier numérique par logement — rapports, dates, factures de travaux, changements d'équipement — transforme cette vérification en quelques minutes. Sans lui, chaque relocation repart de zéro.
Questions fréquentes
Non en France métropolitaine. La classe G est sortie du marché locatif au 1er janvier 2025, après les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an sortis au 1er janvier 2023. En outre-mer, l'échéance tombe au 1er janvier 2028. Un locataire déjà en place n'est pas délogé pour autant.
Non. Le bailleur prépare le dossier, le finance et l'annexe au bail. La dépense n'est pas récupérable sur le locataire au titre des charges. Comptez 190 à 300 € TTC pour un forfait groupé de location en 2026.
Cela dépend de chaque durée. L'état des risques ne vaut que six mois et se refait donc systématiquement. Le DPE vaut dix ans, les états gaz et électricité six ans en location. Un CREP négatif est illimité, un CREP positif vaut six ans.
Le locataire peut contester le bail et demander une réduction de loyer. Sur le volet énergétique, un logement sous le seuil applicable n'est plus décent : le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Sur un litige, adressez-vous à un avocat.
Avant d'engager un chantier
Entre la réforme des petites surfaces de juillet 2024 et celle du coefficient électrique de janvier 2026, un DPE de 2023 peut afficher une classe que votre logement n'a plus. Si vous ne devez faire qu'une chose cette semaine, demandez l'attestation gratuite de l'ADEME avant de faire chiffrer une isolation.
Aller plus loin
Le DPE et sa lecture, le repérage amiante, les diagnostics sanitaires plomb et gaz, et la différence entre surface Carrez et surface habitable.