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Pyrénées-Atlantiques · Nouvelle-Aquitaine
Saint-Jean-de-Luz compte 14 051 logements, dont une part notable construite avant 1946. C'est cette composition qui décide des diagnostics que votre notaire vous réclamera, bien plus que la nature de votre projet. Ce qui suit part du parc réel de la commune pour dire quelles obligations vont probablement tomber, avec leur durée de validité et le texte qui les impose.
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Décrivez votre projet une fois. Votre demande est mise en concurrence auprès de diagnostiqueurs intervenant dans le secteur, et vous recevez plusieurs devis à comparer, sans engagement.
Vente et location, sans condition d’âge
Exigible pour toute vente et toute mise en location à Saint-Jean-de-Luz, quel que soit l’âge du logement. En strate ville moyenne, un dossier complet se situe entre 290 et 440 € TTC.
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Au moins 74 % des logements à Saint-Jean-de-Luz sont antérieurs à 1991, et 19 % à 1946 — soit le périmètre minimal du repérage amiante et du constat plomb.
Demander des devis amiante et plomb →Vente uniquement, en zone d’arrêté
Tout le département est recensé comme couvert par un arrêté préfectoral : le diagnostic termites est exigible à la vente à Saint-Jean-de-Luz.
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La commune compte 14 051 logements pour 14 857 habitants, dont seulement 23 % de maisons individuelles : le parc est dominé par la copropriété, donc par le mesurage loi Carrez à chaque vente. Les résidences secondaires représentent 45 % du parc, une proportion qui allonge les délais de visite : un diagnostiqueur doit pouvoir entrer, et un propriétaire à distance perd souvent trois semaines sur ce seul point.
| Indicateur | Valeur | Ce que cela change |
|---|---|---|
| Logements | 14 051 | Volume du parc concerné par les obligations de vente et de location |
| Construits avant 1946 | 19 % ≈ 2 670 logements | Périmètre minimal du constat de risque d’exposition au plomb |
| Construits avant 1991 | 74 % ≈ 10 398 logements | Périmètre minimal du repérage amiante |
| Maisons individuelles | 23 % | Assainissement non collectif possible, mesurage Carrez sans objet |
| Densité | 779 hab/km² | Concurrence entre cabinets, donc niveau de prix |
Le constat de risque d’exposition au plomb vise les logements construits avant le 1er janvier 1949, à la vente comme à la location — art. L1334-5 à L1334-9 du code de la santé publique. 19 % du parc communal est antérieur à 1946, soit environ 2 670 logements. Le CREP ne concerne donc qu’une partie des ventes, mais elle n’est pas marginale : vérifiez l’année de construction avant de conclure qu’il ne vous concerne pas.
Un résultat positif n’interdit pas de vendre. Il crée une obligation d’information, et la validité du constat tombe alors à un an à la vente, contre une validité illimitée quand aucun plomb n’est détecté.
Le repérage amiante vise les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 — art. R1334-14 et suivants du code de la santé publique. Le recensement indique que 74 % des logements à Saint-Jean-de-Luz ont été construits avant 1991, soit environ 10 398 logements. La part réellement concernée est supérieure, puisque la période 1991-1997 s’y ajoute sans être isolée par le recensement.
Le constat de vente est visuel : le diagnostiqueur ne démonte rien. Ce qui se trouve derrière une cloison fermée ou sous un revêtement collé n’est pas sondé, et ressortira au premier coup de marteau. C’est la raison pour laquelle un repérage avant travaux, lui destructif, reste obligatoire avant tout chantier, quelle que soit la conclusion du constat de vente. Lire le dossier amiante.
Tout le département est recensé comme couvert par un arrêté préfectoral de délimitation des zones contaminées par les termites. L’état relatif à la présence de termites est donc exigible à la vente à Saint-Jean-de-Luz, avec une validité de six mois — la plus courte du dossier. Voir le relevé départemental.
Les prix des diagnostics sont libres : aucun barème ne les encadre, et l’écart entre deux cabinets d’une même ville atteint couramment le double. Ce qui pèse, c’est le nombre de cabinets en concurrence et la distance à parcourir. Saint-Jean-de-Luz relève de la strate ville moyenne, ce qui situe un dossier de vente courant entre 290 et 440 € TTC, et un dossier de location entre 190 et 300 € TTC.
Ces fourchettes valent pour un forfait groupé contenant exactement les lignes que votre bien exige. Un pack qui contient une prestation inutile vous la facture, un pack auquel il manque une ligne vous vaut un second déplacement. Chiffrez votre dossier ligne à ligne avant de demander vos devis.
Autour à Saint-Jean-de-Luz
Un diagnostiqueur qui se déplace à Saint-Jean-de-Luz intervient en général sur tout ce secteur, et mutualise volontiers son déplacement.