Squatteur : que dit la loi et comment réagir

En bref

• Un squatteur occupe un logement ou un local sans bail, sans autorisation et sans droit sur les lieux.
• La loi du 27 juillet 2023 permet, dans certains cas, une évacuation administrative par le préfet, y compris pour une résidence secondaire ou un logement vacant à usage d’habitation.
• Un locataire en impayés n’est pas un squatteur. Sa situation relève d’une procédure judiciaire distincte.
• Le propriétaire ne doit jamais changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, ni évacuer les occupants par ses propres moyens.
• La plainte, les preuves de propriété et le constat d’occupation doivent être réunis sans délai pour solliciter l’intervention du préfet ou du juge.

Squatteur et locataire en impayés : la distinction qui détermine la procédure

Un squatteur est une personne entrée dans un bien sans l’accord de son propriétaire, du locataire titulaire ou de toute personne disposant d’un droit d’occupation. L’absence de contrat constitue le point de départ. Une effraction, des menaces, une ruse ou l’usage d’un faux bail peuvent accompagner l’entrée, mais l’occupation sans droit ni titre reste le fait à établir.

Le mot est souvent employé à tort lorsqu’un locataire cesse de payer son loyer. Un locataire défaillant a signé un bail valable et a reçu les clés légalement. Même si les impayés s’accumulent, il ne peut pas être assimilé automatiquement à un occupant entré par effraction. Le bailleur doit alors utiliser la procédure prévue par le bail, le commandement de payer et, si nécessaire, une assignation devant le tribunal judiciaire.

Cette différence n’est pas seulement sémantique. Elle décide de la voie administrative disponible ou non, des délais, des documents à présenter et du rôle des forces de l’ordre. Une réaction propriétaire fondée sur une qualification erronée peut ralentir le dossier et compliquer la récupération du logement.

Le domicile protégé par le Code pénal

L’article 226-4 du Code pénal réprime l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ainsi que le maintien dans ce domicile. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, la peine peut atteindre trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.

Le domicile ne se réduit pas à la résidence principale. Une résidence secondaire conserve ce caractère lorsqu’elle est destinée à l’usage personnel de son titulaire. Les documents utiles sont alors l’acte de propriété, les avis de taxe foncière, les contrats d’assurance, les factures d’énergie, des photographies récentes ou tout élément montrant l’usage réel du bien.

Un logement temporairement vide entre deux locations peut aussi relever du dispositif administratif lorsqu’il est destiné à l’habitation. Il faut toutefois examiner la situation concrète. Un ancien entrepôt, un garage indépendant ou un local commercial ne bénéficient pas automatiquement du même mécanisme, même si l’occupation est illicite.

Le faux bail et les situations ambiguës

Certains occupants présentent un document intitulé « bail » pour tenter de prouver une location. Un papier non signé par le propriétaire, établi par une personne sans pouvoir de louer ou obtenu dans le cadre d’une escroquerie ne transforme pas une occupation irrégulière en location valable. Il faut conserver le document, éviter toute confrontation et le remettre à la police, à la gendarmerie ou à l’avocat saisi.

Le commissaire de justice peut constater l’occupation, relever les noms affichés sur une boîte aux lettres, décrire l’état apparent des accès et annexer les pièces disponibles. Son constat ne tranche pas seul le litige, mais il apporte un élément daté et objectif. En France métropolitaine, un constat d’occupation réalisé par un commissaire de justice coûte couramment entre 250 et 450 euros TTC en 2026, selon la ville, l’urgence, les déplacements et les actes complémentaires.

La légalité de l’occupation ne se déduit donc jamais d’une simple présence dans les lieux. Il faut vérifier l’existence d’un droit opposable, l’origine de l’entrée et la destination du bien. Cette vérification commande ensuite le choix entre évacuation administrative et procédure judiciaire.

La loi anti-squat et l’évacuation administrative décidée par le préfet

La loi du 27 juillet 2023, souvent appelée loi anti-squat ou loi Kasbarian-Bergé, a renforcé la procédure administrative prévue par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable. Contrairement à une affirmation fréquente, il ne s’agit pas d’une réforme entrée en vigueur en janvier 2025. Le cadre applicable en 2026 découle principalement de cette loi de 2023.

Cette procédure permet au propriétaire, au locataire victime d’un squat ou à l’occupant légitime d’un logement de demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux. Elle peut concerner le domicile, mais aussi un local à usage d’habitation. Une résidence secondaire et un logement vacant destiné à être loué peuvent donc être concernés, à condition que les pièces démontrent clairement la situation.

Le dispositif ne signifie pas qu’une expulsion est automatique dès le dépôt d’une plainte. Le préfet examine les éléments fournis. Une demande incomplète, des preuves de propriété insuffisantes ou un conflit sur l’existence d’un bail peuvent conduire à un refus ou à une orientation vers le juge.

Les pièces à préparer avant de saisir la préfecture

Le dossier doit être construit avec méthode. La plainte est un document central, car elle formalise l’atteinte subie et permet aux services de police ou de gendarmerie de recueillir les premiers éléments. Un refus d’enregistrer une plainte ne doit pas être accepté lorsque les faits sont décrits de manière précise. La plainte peut être déposée dans le commissariat ou la brigade de gendarmerie de votre choix.

Il faut joindre la preuve du droit sur le bien. Un acte notarié, une attestation immobilière après succession, un bail pour le locataire victime ou un mandat de gestion peuvent être produits. Ajoutez les documents datés qui établissent l’usage d’habitation, tels que taxe foncière, assurance habitation, factures ou correspondances adressées au bien.

• La copie du dépôt de plainte ou le procès-verbal établi par les forces de l’ordre.
• Le titre de propriété, le bail ou tout document prouvant votre qualité pour agir.
• Un constat d’occupation illicite établi par un commissaire de justice ou les forces de l’ordre.
• Les justificatifs montrant que le local est un domicile ou un logement à usage d’habitation.
• Les coordonnées complètes du demandeur et l’adresse exacte du bien concerné.

La préfecture compétente est celle du département où se situe l’immeuble. La demande peut être transmise selon les modalités locales, souvent par courrier ou par dépôt auprès des services préfectoraux. Conservez une copie intégrale de chaque pièce et une preuve de l’envoi. Dans un dossier d’expulsion, la date de réception peut compter autant que le contenu des documents.

Les délais prévus et la limite des annonces trop optimistes

L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 prévoit que le préfet informe le demandeur de sa décision dans un délai de 48 heures à compter de la réception de la demande. Si une mise en demeure est prise, elle est notifiée aux occupants et affichée en mairie ainsi que sur le lieu occupé. Le délai laissé pour quitter les lieux ne peut pas être inférieur à 24 heures.

Ces délais légaux ne garantissent pas une récupération des clés en trois jours. L’identification des occupants, l’organisation de l’intervention, la disponibilité des forces de l’ordre et la situation matérielle des lieux influencent le calendrier réel. Une évacuation administrative peut être rapide avec un dossier clair, mais annoncer une intervention certaine en moins d’une semaine dans tous les départements serait inexact.

La trêve hivernale, qui va habituellement du 1er novembre au 31 mars, ne protège pas les personnes entrées dans les locaux par voie de fait. L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit cette exclusion. Elle ne permet pas pour autant au propriétaire d’agir seul. L’intervention reste encadrée par l’autorité administrative ou judiciaire.

Expulser un squatteur par la voie judiciaire lorsque le préfet ne peut pas intervenir

La procédure judiciaire devient nécessaire lorsque le bien ne relève pas de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007, lorsqu’un doute sérieux existe sur le statut de l’occupant ou lorsque la préfecture refuse la mise en demeure. Les locaux commerciaux, certains bâtiments non destinés à l’habitation et les conflits où un contrat est invoqué basculent fréquemment vers cette voie.

Le propriétaire saisit alors le tribunal judiciaire compétent, généralement celui du lieu où se trouve l’immeuble. Une procédure en référé peut être envisagée lorsqu’il faut obtenir rapidement une mesure provisoire face à un trouble manifestement illicite. Le juge apprécie les preuves, entend les arguments des parties et peut ordonner l’expulsion.

La procédure judiciaire ne doit pas être confondue avec une simple lettre demandant de partir. Une décision de justice, puis l’intervention d’un commissaire de justice, encadrent l’exécution. L’occupant doit pouvoir être informé de l’instance selon les règles de procédure. Cette exigence protège la légalité de l’expulsion et évite qu’une reprise du bien soit contestée ultérieurement.

L’assignation et le rôle du commissaire de justice

L’assignation est l’acte qui informe l’occupant de la procédure et de la date d’audience. Elle décrit les demandes du propriétaire, les faits invoqués et les pièces sur lesquelles il s’appuie. Un commissaire de justice délivre habituellement cet acte. Si les personnes présentes refusent d’ouvrir ou ne peuvent être identifiées, les modalités de signification sont adaptées sous le contrôle des règles applicables.

Après l’ordonnance ou le jugement d’expulsion, le commissaire de justice signifie la décision. Un commandement de quitter les lieux peut ensuite être délivré. Le concours de la force publique est demandé si les occupants refusent toujours de partir. Les délais varient fortement d’un tribunal à l’autre et selon la contestation. Une estimation raisonnable pour une procédure de référé se situe souvent entre plusieurs semaines et quelques mois, non entre quelques heures.

Les frais ne sont pas fixes. En 2026, hors aide juridictionnelle, un dossier judiciaire avec avocat, commissaire de justice et actes de procédure représente fréquemment entre 1 500 et 3 500 euros TTC pour une situation peu contestée dans les grandes agglomérations. Les honoraires peuvent dépasser cette fourchette lorsque plusieurs audiences, une expertise ou un appel sont nécessaires.

Les demandes financières après l’occupation

Le propriétaire peut demander une indemnité d’occupation, le remboursement des dégradations prouvées et, selon les circonstances, des dommages et intérêts. Chaque préjudice doit être documenté. Photographiez les pièces après récupération des lieux, faites établir un constat lorsque l’état l’exige et conservez les devis puis les factures de remise en état.

La présence d’occupants peut entraîner des troubles de jouissance importants, notamment lorsqu’un logement ne peut plus être habité, loué ou vendu. Le montant d’une indemnisation ne se déduit pas automatiquement du prix de location affiché sur une annonce. Il relève d’une demande chiffrée, de pièces justifiant le préjudice et de l’appréciation du juge.

Un litige sur le montant, sur un prétendu bail ou sur la responsabilité des dégradations exige un examen individualisé. Un avocat en droit immobilier ou un notaire peut alors vérifier les actes et les recours adaptés. Le site ne remplace ni l’un ni l’autre dans un contentieux personnel.

Les gestes interdits face à un squat et les preuves à protéger immédiatement

La découverte d’une occupation illicite provoque souvent une réaction immédiate. Pourtant, une initiative prise sous le coup de la colère peut se retourner contre le propriétaire. La propriété privée est protégée par le droit, mais elle ne donne pas le pouvoir d’expulser soi-même les personnes présentes, même lorsqu’elles n’ont aucun droit sur le logement.

Le fait de forcer une personne à quitter le lieu qu’elle habite sans suivre les voies légales est pénalement réprimé. L’article 226-4-2 du Code pénal sanctionne notamment le fait de procéder à l’expulsion d’une personne sans avoir obtenu le concours de l’État dans les conditions prévues. La peine encourue peut atteindre trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.

La règle vaut aussi lorsque le bien est inoccupé depuis plusieurs mois ou lorsque le propriétaire possède toutes les clés. Le droit au logement ne légalise pas le squat, mais l’État impose une procédure pour éviter les évictions arbitraires et les violences. Cette frontière protège la légalité de l’action du propriétaire.

Les erreurs qui fragilisent le dossier

Changer les serrures pendant l’absence des occupants, enlever leurs effets personnels, couper l’électricité ou fermer l’arrivée d’eau sont des gestes à écarter. Ils peuvent être interprétés comme une tentative d’éviction illicite. Les échanges agressifs, les menaces et la diffusion d’images des occupants sur les réseaux sociaux créent aussi des difficultés inutiles.

Il ne faut pas davantage attendre plusieurs semaines avant de signaler les faits. Le retard ne crée pas un droit pour l’occupant, mais il rend la chronologie moins claire. Les preuves matérielles disparaissent vite après une effraction, une serrure forcée, une vitre brisée ou l’apparition de nouveaux noms sur les compteurs.

Une autre erreur consiste à transmettre un dossier sans preuve de l’usage du bien. Un acte notarié démontre la propriété, mais la procédure administrative exige souvent de comprendre la nature du local. Une assurance habitation, des photographies d’ameublement, une taxe d’habitation lorsqu’elle existe encore ou des contrats d’entretien peuvent compléter utilement le dossier.

La prévention avant une absence ou entre deux locations

La prévention ne remplace pas l’intervention des autorités après une intrusion, mais elle réduit les occasions d’occupation. Un logement vide durant des travaux ou une succession doit être surveillé. Les accès fragiles, les fenêtres de sous-sol et les portes de service méritent une vérification concrète, surtout dans un immeuble ancien.

• Conservez dans un dossier accessible l’acte de propriété, l’assurance et les dernières factures du bien.
• Faites relever les compteurs et prenez des photographies datées avant une longue absence.
• Demandez à un voisin, un gardien ou un gestionnaire de signaler toute effraction visible.
• Réparez rapidement une serrure endommagée, une fenêtre cassée ou une porte de cave non sécurisée.
• Évitez d’afficher sur place des informations détaillées sur la durée de vacance du logement.

Une serrure multipoints posée avec fourniture et main-d’œuvre coûte couramment entre 450 et 1 200 euros TTC en 2026 dans les grandes villes françaises, selon le modèle, la porte existante et l’intervention d’urgence. Cette dépense ne garantit pas l’absence d’intrusion, mais elle limite les accès faciles et permet de remettre le logement en état après une occupation.

Les documents de propriété et les constats doivent être préparés avant que survienne un conflit. Lorsqu’une situation se dégrade, une preuve datée et classée vaut davantage qu’un souvenir approximatif ou qu’une photo envoyée sans contexte.

Réaction propriétaire : organiser le retour dans les lieux après l’expulsion

La fin de l’occupation ne met pas fin aux démarches. Après une évacuation administrative ou une expulsion exécutée par un commissaire de justice, il faut sécuriser le bien, constater son état et remettre les équipements en fonctionnement. Cette phase conditionne la reprise d’une vente, d’une location ou de travaux interrompus.

Le propriétaire doit d’abord vérifier les accès. Les cylindres peuvent avoir été modifiés, des doubles de clés peuvent circuler et des portes peuvent avoir subi des dégradations invisibles de l’extérieur. Un serrurier intervient généralement après le départ des occupants, idéalement avec une preuve de la restitution des lieux ou en présence du commissaire de justice lorsque la situation l’exige.

Les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité doivent ensuite être contrôlés avec prudence. Une installation électrique dégradée, un tuyau de gaz déplacé ou un tableau électrique ouvert ne se traite pas comme une simple réparation locative. Faites intervenir un professionnel qualifié si un doute existe, surtout dans un bâtiment ancien ou en rénovation.

Constater les dégradations et préparer les recours

Les photographies doivent montrer l’ensemble des pièces, puis les dommages précis. Prenez des vues larges, des gros plans et les références des compteurs. Conservez les objets retrouvés suivant les indications du commissaire de justice ou des autorités. Ne jetez pas des effets personnels sans savoir quelle procédure s’applique.

Un constat après expulsion apporte une base utile pour chiffrer les réparations. Les devis doivent détailler la main-d’œuvre, les matériaux et la nature des travaux. Un simple montant global sans description réduit la force d’une demande d’indemnisation. Les factures de nettoyage, serrurerie, remise en peinture ou remplacement des équipements doivent être archivées.

Si le logement doit être remis en location, vérifiez aussi les diagnostics exigés. Le squat n’exonère pas le bailleur de ses obligations. Le diagnostic de performance énergétique, l’état de l’installation intérieure de gaz ou d’électricité lorsque les installations ont plus de quinze ans, ainsi que le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant 1949 restent à intégrer au dossier de diagnostic technique selon le cas.

Remettre le logement sur le marché sans masquer les désordres

Un bien récupéré après une occupation peut présenter des désordres visibles et d’autres plus discrets. Une fuite sous évier, une ventilation obstruée, un détecteur de fumée retiré ou une fissure apparue autour d’une porte forcée doivent être examinés avant toute nouvelle mise à disposition. Une remise en location précipitée transfère souvent le problème au locataire suivant.

Le coût d’un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque le diagnostic est requis pour une vente ou une location, est souvent observé entre 90 et 150 euros TTC en 2026 pour un appartement courant à Lille, Lyon ou Paris, hors déplacement particulier. Sa durée de validité est de trois ans pour la vente et de six ans pour la location, conformément aux règles du dossier de diagnostic technique.

Le droit de propriété permet de demander la réparation des préjudices, mais les montants doivent être justifiés. Les dégâts imputables à l’occupation, la perte de loyers alléguée et les troubles de jouissance demandent des preuves distinctes. Un avocat vérifiera la stratégie contentieuse, tandis qu’un diagnostiqueur certifié pourra intervenir uniquement sur les constats techniques relevant de ses compétences.

Entre deux diagnostiqueurs à prix égal, choisissez celui qui présente une certification en cours de validité et une assurance responsabilité civile professionnelle. Un rapport utilisé après un squat doit rester aussi rigoureux que celui établi dans une transaction ordinaire.

Peut-on expulser un squatteur pendant la trêve hivernale ?

Oui, la trêve hivernale ne s’applique pas aux personnes entrées dans les lieux par voie de fait. L’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit cette exclusion. L’expulsion doit toutefois être exécutée dans le cadre administratif ou judiciaire prévu par la loi.

Le préfet doit-il accepter toute demande d’évacuation d’un logement occupé ?

Non. Le préfet examine la plainte, le titre de propriété, le constat d’occupation et la destination du local. L’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 permet une mise en demeure dans les situations qui entrent dans son champ d’application.

Un propriétaire peut-il couper l’eau ou l’électricité pour faire partir les occupants ?

Non. Couper les fluides, changer les serrures ou retirer des biens pour provoquer le départ expose le propriétaire à des poursuites. L’article 226-4-2 du Code pénal réprime l’expulsion réalisée sans le concours de l’État dans les conditions légales.

Quels documents permettent de prouver la propriété du logement ?

L’acte notarié, une attestation immobilière, un titre de propriété, la taxe foncière et l’assurance constituent des pièces utiles. Pour la voie administrative, ajoutez les éléments prouvant l’usage d’habitation du bien et le dépôt de plainte.