DPE et location : quels logements sont interdits en 2026 ?

En bref

• Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne satisfait plus au niveau minimal de décence requis pour une nouvelle location en France métropolitaine.
• Les logements classés F restent louables en 2026, mais leur loyer demeure gelé et leur interdiction de location est fixée au 1er janvier 2028.
• Un bail signé avant l’interdiction ne disparaît pas automatiquement, mais un renouvellement ou une relocation d’un logement G pose un problème de décence.
• Le DPE doit être communiqué avant la signature du bail, annexé au contrat, et sa durée de validité est généralement de 10 ans.
• La rénovation énergétique, l’audit et les justificatifs de copropriété doivent être anticipés avant le départ du locataire ou la remise en location.

DPE et location en 2026 : les logements interdits sont les classes G

En 2026, la règle est nette pour la location d’une résidence principale située en France métropolitaine. Un logement portant l’étiquette énergie G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire. Cette interdiction s’applique depuis le 1er janvier 2025, à la suite de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience.

Le fondement se trouve dans l’article 160 de cette loi, qui a modifié les critères de décence prévus par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique pour être considéré comme décent. Depuis 2025, cette exigence exclut tous les biens classés G par le diagnostic énergétique.

La classe G rassemble les logements les plus consommateurs selon la méthode du DPE. Dans la grille usuelle, elle correspond à une consommation supérieure à 420 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an. Un seuil particulier existait déjà depuis le 1er janvier 2023 pour les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an. Ces biens, souvent appelés G+, étaient déjà exclus de la location avant l’interdiction générale de la classe G.

La mesure concerne les locations nues et les locations meublées constituant la résidence principale du locataire. Elle vise aussi bien une maison individuelle qu’un appartement en copropriété. La nature du chauffage, électrique, gaz, fioul ou collectif, ne dispense pas le bailleur de présenter un logement conforme au niveau de décence énergétique imposé.

Un logement G ne devient pas inhabitable par une simple mention sur un rapport. La règle porte sur le droit du bailleur à le remettre sur le marché locatif. Lorsqu’un bail est arrivé à son terme, le propriétaire ne peut pas signer un nouveau contrat, procéder à une relocation ou accepter une reconduction tacite dans les mêmes conditions si le bien demeure classé G.

Les locations touristiques ne relèvent pas du même régime que la résidence principale. Elles restent toutefois soumises à des règles locales de plus en plus strictes, notamment dans les communes qui imposent un numéro d’enregistrement ou une autorisation de changement d’usage. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, souvent appelée loi Le Meur, a renforcé l’encadrement des meublés de tourisme. Transformer un logement G en location saisonnière ne doit donc pas être traité comme une solution automatique.

Le bail mobilité exige également une vérification attentive. Ce contrat concerne une occupation temporaire mais demeure rattaché à la résidence principale du locataire. Le propriétaire doit fournir un logement décent. Il ne faut pas confondre la durée courte du bail avec une exemption générale aux règles de performance énergétique.

Le parc concerné reste important. L’Observatoire national de la rénovation énergétique estimait à environ 4,8 millions le nombre de logements classés F ou G au début de l’année 2024. Parmi eux, près de 1,5 million relevaient de la classe G. Dans les centres anciens, les petites surfaces sous toiture, les immeubles aux murs non isolés et les logements chauffés par de vieux équipements sont fréquemment concernés.

Un DPE médiocre ne doit jamais être lu comme une simple difficulté commerciale. Pour une location, il déclenche désormais une obligation légale portant sur la décence du bien. Le document à examiner n’est pas seulement l’étiquette affichée dans l’annonce, mais aussi sa date, son numéro ADEME et les recommandations de travaux qui accompagnent le rapport.

Calendrier DPE de location : F en 2028 et E en 2034

Le calendrier ne s’arrête pas aux logements interdits de classe G. La loi Climat et Résilience organise une montée en charge progressive jusqu’en 2034. En 2026, le seuil de décence est fixé à la classe F minimum. Cela signifie qu’un logement F peut encore être loué, alors qu’un logement G ne le peut plus pour une nouvelle mise en location.

À compter du 1er janvier 2028, les logements classés F ne satisferont plus au critère de décence énergétique. Cette date doit être prise au sérieux par les bailleurs qui possèdent une petite maison ancienne, un appartement de centre-ville ou un logement au-dessus d’un local non chauffé. Trois années passent vite lorsqu’une isolation doit être votée en copropriété, financée et réalisée.

Le seuil passera ensuite à la classe D minimum le 1er janvier 2034. Les logements E sortiront alors du marché locatif de la résidence principale s’ils n’ont pas fait l’objet de travaux suffisants. Pour un propriétaire qui détient un bien classé E, l’échéance paraît lointaine. Pourtant, une rénovation énergétique sérieuse demande du temps, surtout lorsque les murs extérieurs, la toiture ou le chauffage collectif sont en cause.

Le DPE ne se réduit pas à la consommation de chauffage. Sa méthode prend en compte l’isolation, la ventilation, l’eau chaude sanitaire, les équipements fixes et les émissions de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul a évolué pour les logements chauffés à l’électricité, avec un coefficient d’énergie primaire abaissé. Certains logements électriques peuvent ainsi obtenir une meilleure étiquette sans travaux, lorsque leur résultat dépendait fortement de l’ancien coefficient.

Cette évolution ne signifie pas qu’un propriétaire peut modifier lui-même la classe figurant sur son rapport. Il faut vérifier les modalités proposées par l’ADEME pour les DPE concernés, ou commander un nouveau diagnostic lorsque cela est nécessaire. Un rapport régulier et une attestation officielle ne jouent pas le même rôle qu’une estimation faite à partir des factures.

Le prix d’un DPE varie selon la surface, la configuration et le secteur géographique. Pour un appartement courant, les tarifs constatés en France en 2026 se situent généralement entre 100 et 250 euros. Une maison ancienne, avec dépendances, chauffage complexe ou surfaces importantes, se situe souvent au-dessus de cette fourchette. Les repères détaillés sur le prix d’un diagnostic énergétique permettent de comparer une proposition avant de choisir un professionnel.

Un DPE établi après le 1er juillet 2021 est normalement valable dix ans, sauf évolution réglementaire particulière ou remplacement volontaire par un nouveau diagnostic. Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ont expiré le 31 décembre 2022. Ceux produits entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Un ancien document ne permet donc pas de remettre légalement un logement sur le marché.

Gel des loyers et recours du locataire face à un logement énergivore

La location d’un logement énergivore ne produit pas les mêmes effets selon la classe du DPE et la date du bail. Le premier mécanisme à connaître est le gel des loyers applicable aux logements F et G. Il résulte de l’article 159 de la loi Climat et Résilience et s’applique depuis le 24 août 2022.

Pour un logement classé F ou G, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer lors du renouvellement du bail, lors d’une remise en location après le départ d’un occupant, ni par une clause de révision indexée sur l’indice de référence des loyers. Cette limitation touche les locations vides comme les locations meublées de résidence principale, sous réserve des règles particulières applicables à chaque bail.

Une hausse liée à des travaux n’est pas libre. Les conditions dépendent notamment de la nature des travaux, du type de contrat et de l’accord du locataire. Cette partie relève du droit locatif et doit être vérifiée avec une ADIL, un notaire ou un avocat lorsqu’un désaccord apparaît. Un diagnostic technique permet d’établir une situation énergétique, pas de trancher seul une contestation sur le montant du loyer.

Le locataire doit recevoir le DPE avant de signer. Le document est annexé au bail dans le dossier de diagnostic technique. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable. Une donnée manifestement erronée, une absence de diagnostic ou une étiquette incompatible avec les caractéristiques réelles du logement peut donc avoir des conséquences pour le propriétaire.

Lorsqu’un logement classé G est loué ou reconduit après le 1er janvier 2025, le locataire peut demander au bailleur d’engager les travaux nécessaires. En l’absence de solution amiable, il peut saisir la commission départementale de conciliation, qui intervient gratuitement dans de nombreux litiges locatifs, ou le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou accorder une indemnisation s’il constate un préjudice.

Les factures d’énergie, les courriels échangés avec l’agence, les photographies de désordres visibles et la copie du DPE constituent des pièces utiles. Elles ne remplacent pas une expertise judiciaire, mais elles permettent de documenter la situation. Un logement froid, une consommation excessive ou des défauts d’isolation doivent être décrits avec des éléments vérifiables, pas avec une appréciation vague.

• Demandez le DPE complet avant toute signature et vérifiez sa date.
• Contrôlez la classe énergie et la classe climat affichées dans l’annonce.
• Consultez le numéro du rapport sur la base publique de l’ADEME.
• Conservez les factures d’électricité, de gaz ou de combustible.
• Adressez une demande écrite au bailleur avant d’engager une procédure.
• Contactez l’ADIL de votre département pour un litige individuel sur le bail ou le loyer.

Un bail signé avant le 1er janvier 2025 n’est pas automatiquement annulé parce que le logement est classé G. Le contrat continue jusqu’à son terme normal. La situation change à l’échéance, car le propriétaire ne peut pas simplement proposer un renouvellement ou signer un nouveau bail si le bien reste sous le seuil de décence énergétique.

La vérification du DPE peut se faire dans le bail, auprès de l’agence ou sur l’observatoire public de l’ADEME. Si le rapport date d’avant juillet 2021, il est expiré dans la plupart des cas. Un bailleur qui produit un diagnostic périmé ne fournit pas le document attendu pour une nouvelle location.

Exceptions à l’interdiction de location DPE G : les preuves à réunir

Les exceptions existent, mais elles sont encadrées et ne se présument pas. Un propriétaire ne peut pas conserver un logement G en location en se contentant d’affirmer que les travaux coûtent trop cher ou qu’ils sont difficiles à réaliser. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 prévoit des cas de contraintes qui doivent être démontrées.

La première situation concerne les travaux interdits par les règles d’urbanisme, de protection patrimoniale ou de droit des sols. Un immeuble protégé, un bâtiment situé dans un secteur patrimonial ou une façade soumise à des prescriptions architecturales peut limiter certaines solutions d’isolation. Le statut patrimonial du bien ne crée pas, à lui seul, une dispense générale. Il faut établir le refus ou la contrainte précise qui empêche le travail envisagé.

La seconde situation vise les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. Une isolation par l’extérieur peut être impossible sur une façade en limite séparative, sur un immeuble à modénatures protégées ou lorsqu’elle réduit de façon excessive l’usage des espaces. Un diagnostic de bâti et des devis comparatifs sont alors nécessaires pour montrer que les solutions réalistes ont été examinées.

La copropriété constitue un autre point de blocage fréquent. Un appartement peut dépendre de travaux sur les murs extérieurs, la toiture, les fenêtres en façade ou le système de chauffage collectif. Lorsque l’assemblée générale refuse les travaux relevant des parties communes, le procès-verbal doit être conservé. Le bailleur doit aussi démontrer qu’il a inscrit ou demandé l’inscription de la question à l’ordre du jour.

Le caractère disproportionné des travaux est également évoqué par les textes, notamment lorsque les travaux font perdre au logement son caractère architectural ou lorsqu’ils produisent une dégradation importante. Cette notion n’autorise pas une simple comparaison entre le coût des travaux et le loyer annuel. Son application dépend des circonstances, des solutions envisageables et, en cas de conflit, de l’appréciation du juge.

Les documents à réunir doivent être cohérents. Un rapport de DPE identifie les faiblesses énergétiques. Un audit énergétique explore plusieurs scénarios de rénovation. Les devis établissent les coûts. Les courriers de l’architecte des Bâtiments de France, les décisions d’urbanisme et les procès-verbaux d’assemblée générale apportent ensuite les justifications propres au bien.

Un audit énergétique réglementaire coûte généralement entre 500 et 1 000 euros en 2026, selon la maison, sa surface et la complexité de l’analyse. Il est obligatoire à la vente des maisons individuelles et immeubles en monopropriété classés E, F ou G depuis le 1er janvier 2025. Cette obligation résulte de l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le DPE et l’audit n’ont pas le même objet. Le DPE attribue une étiquette énergie à partir d’une méthode réglementaire. L’audit présente des parcours de travaux, leurs gains théoriques et leur ordre logique. Un propriétaire qui souhaite défendre une exception sans audit ni pièces techniques dispose rarement d’un dossier solide.

Une dérogation éventuelle ne supprime pas automatiquement le gel des loyers ni l’obligation d’information du locataire. Elle ne fait pas non plus disparaître les autres critères de décence, tels que le chauffage, l’étanchéité, l’humidité ou la sécurité des installations. Chaque élément doit être examiné séparément.

Rénovation énergétique et DPE : préparer une location avant 2028

Pour un logement classé F, l’année 2026 est le moment de faire les comptes techniques avant l’échéance du 1er janvier 2028. Attendre le départ du locataire ou la prochaine assemblée générale sans préparer les dossiers crée souvent un décalage de plusieurs mois. Le bien reste alors vacant, sans loyer, tandis que les travaux doivent encore être chiffrés.

Les travaux utiles dépendent du bâtiment. Dans une maison des années 1960, les combles, les murs et le plancher bas peuvent représenter une grande part des déperditions. Dans un appartement ancien, le remplacement d’une chaudière vétuste, la régulation du chauffage, l’isolation d’un plafond sous combles ou le traitement des menuiseries peuvent changer le résultat. Une fenêtre neuve posée seule ne fait pas toujours passer un logement de G à E.

Le mauvais ordre de travaux coûte cher. Installer une pompe à chaleur sur une enveloppe très peu isolée peut conduire à un équipement surdimensionné et à une consommation décevante. Il faut traiter d’abord les déperditions accessibles, la ventilation et l’étanchéité à l’air, puis adapter le chauffage et la production d’eau chaude. L’audit fournit une base de réflexion, mais le choix des travaux doit être vérifié par des entreprises compétentes.

Les aides publiques évoluent régulièrement. MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie, l’éco-prêt à taux zéro et la TVA réduite à 5,5 % peuvent intervenir selon les revenus, la nature du logement, les entreprises retenues et le programme de travaux. L’éco-PTZ peut atteindre 50 000 euros pour certains projets de rénovation d’ampleur, avec une durée de remboursement pouvant aller jusqu’à vingt ans.

Les aides ne doivent pas servir de prétexte à signer des devis précipités. Les conditions d’éligibilité, la qualification des entreprises et la date de dépôt du dossier doivent être contrôlées avant le démarrage du chantier. Sur ce point, un accompagnateur agréé et les services publics de rénovation apportent une orientation plus fiable qu’un démarchage téléphonique ou une promesse de gain de classe non documentée.

Le coût global varie fortement. Une isolation de combles perdus peut représenter quelques milliers d’euros. Une rénovation combinant murs, planchers, ventilation, chauffage et menuiseries peut dépasser plusieurs dizaines de milliers d’euros. Demandez des devis détaillant les surfaces, les résistances thermiques, les équipements, la ventilation prévue et les performances annoncées. Une ligne intitulée « isolation complète » ne permet pas de contrôler la prestation.

Le propriétaire doit également penser à la vente. Depuis 2025, l’audit énergétique accompagne la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E, F ou G. Les acquéreurs comparent désormais le prix du bien avec le budget de travaux et la difficulté d’obtenir les autorisations. Les estimations de prix observées peuvent faire apparaître une décote significative pour les logements énergivores, mais son niveau dépend de la commune, de l’état du bâtiment et de la capacité de rénovation.

Pour comparer le coût du rapport initial avant d’engager un programme, consultez les fourchettes relatives au tarif constaté d’un DPE selon le type de logement. Un diagnostiqueur certifié doit pouvoir présenter sa certification en cours de validité et son assurance responsabilité civile professionnelle. Un rapport préparé à distance sans visite sérieuse du logement ne permet pas d’évaluer correctement l’enveloppe, les installations et les surfaces.

Un logement F reste aujourd’hui louable, mais ce statut est temporaire. Faites réaliser l’audit et consultez les devis avant que le calendrier de 2028 transforme un projet de travaux choisi en remise en location subie.

Un logement G peut-il encore être loué en 2026 ?

Non pour une nouvelle location, une relocation ou un renouvellement intervenant depuis le 1er janvier 2025 en France métropolitaine. Un bail conclu avant cette date ne prend pas fin automatiquement, mais le logement reste soumis aux autres règles de décence.

Les logements F sont-ils interdits à la location ?

Non en 2026. Les logements classés F restent louables, mais leur loyer est gelé. Ils ne satisferont plus au critère de décence énergétique à compter du 1er janvier 2028.

Quelle est la durée de validité d’un DPE pour une location ?

Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est en principe valable dix ans. Les DPE établis avant cette date ont connu des dates d’expiration anticipées et ne peuvent généralement plus être utilisés pour une nouvelle mise en location.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer d’un logement classé F ou G ?

Le gel des loyers s’applique aux logements classés F et G depuis le 24 août 2022. Les règles sur une éventuelle hausse liée à des travaux dépendent du bail et du projet ; un litige individuel doit être vérifié auprès de l’ADIL, d’un notaire ou d’un avocat.

Quel budget prévoir pour refaire un DPE ou commander un audit énergétique ?

En 2026, un DPE coûte souvent entre 100 et 250 euros pour un logement courant. Un audit énergétique réglementaire se situe fréquemment entre 500 et 1 000 euros, avec des variations liées à la surface, au bâti et à la localisation.